經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

15日，北京大興區(qū)、通州區(qū)合計(jì)三宗土地成功出讓，獲得土地出讓金97.8億元。盡管四季度到了地方政府供地的沖刺階段，但是業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)未來土地市場(chǎng)仍將延續(xù)降溫局面。

當(dāng)日，北京三宗地塊的起拍價(jià)為84.3億元，總用地面積超過15萬平方米。三宗地塊由于屬性、區(qū)域等因素使得成交結(jié)果分化。其中，備受業(yè)界關(guān)注的大興區(qū)舊宮地塊吸引了16家企業(yè)參與，最終該地塊經(jīng)過49輪競(jìng)價(jià)后以44.3億元出讓，溢價(jià)率34.2%。據(jù)業(yè)界測(cè)算，折合樓面價(jià)約為3.6萬元/平方米。

此外，大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊以20.3億元出讓，溢價(jià)率12.15%；通州區(qū)馬駒橋地塊僅獲得一次企業(yè)報(bào)價(jià)，以33.2億元底價(jià)出讓。

針對(duì)當(dāng)日的土地市場(chǎng)形勢(shì)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從“最熱地塊”大興舊宮地塊來看，房企依然熱衷優(yōu)質(zhì)土地。該地塊溢價(jià)率達(dá)到34.2%，不僅是當(dāng)日三宗土地中溢價(jià)最高的地塊，該宗地塊樓面價(jià)與周邊房?jī)r(jià)只有1.7萬左右的差距。“大興區(qū)正在成為北京限競(jìng)房市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，區(qū)域市場(chǎng)分化也非常嚴(yán)重，有日光盤，也有去化非常艱難的項(xiàng)目”。

進(jìn)入四季度，地方城市進(jìn)入年終供地的沖刺階段。根據(jù)中國指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，15日，包括北京、上海、重慶等13城市一日內(nèi)累計(jì)有39宗地塊出讓，其中住宅用地28宗。但是業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，四季度土地市場(chǎng)大概率延續(xù)降溫局面。

近日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的最新《中國百城宅地成交報(bào)告》顯示，2019年1至9月份，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的全國100個(gè)城市宅地成交面積為44166萬平方米，同比增長(zhǎng)7.5%。該增速相比1至8月份9.2%的數(shù)值有明顯收窄。

“三季度各大房企面臨各類壓力，包括去庫存壓力、資金壓力等，所以總體上拿地心態(tài)會(huì)更謹(jǐn)慎、拿地動(dòng)作也會(huì)放緩”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從1至9月份全國百城宅地價(jià)格數(shù)據(jù)看，土地交易本身以降溫為主要特征，未來的土地交易數(shù)據(jù)難以出現(xiàn)大反彈。

“從當(dāng)前房企的到位資金等因素看，總體上以收緊為特征，所以房企拿地相對(duì)會(huì)比較謹(jǐn)慎。與此同時(shí)，部分城市土地交易市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度在減弱，同時(shí)地價(jià)趨穩(wěn)”。嚴(yán)躍進(jìn)分析表示，無論是土地的樓板價(jià)還是溢價(jià)率都不算太高，此時(shí)房企也可以采取“撿漏”的策略，即獲取地價(jià)相對(duì)不高的優(yōu)質(zhì)地塊。

他進(jìn)一步表示，近期從房企的經(jīng)營策略看，更多是強(qiáng)調(diào)降價(jià)促銷和去庫存。后續(xù)宅地交易市場(chǎng)是否活躍，取決于房企的去庫存效果以及資金回籠狀況。從目前來看，庫存去化壓力依然較大、資金狀況也沒有得到實(shí)質(zhì)性的改變。“據(jù)此判斷，至少今年10月份宅地交易市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)降溫，購地增速曲線也將繼續(xù)下行”。